博硕视点 | 房产中介遭遇“跳单”，如何维权？
分类：协会动态 来源：作者 发布时间：2023-05-25
《中华人民共和国民法典》自2021年1月1起施行，其中合同编一大新增亮点为“跳单条款”即第九百六十五条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”上述法律规定清晰明了，但多数房产中介公司及经纪人经常困惑：为什么在法律有规定的情况下，我们要求支付服务佣金的诉讼请求仍然得不到支持呢？原因在于多数房产中介公司及经纪人在提供中介服务的过程中并未注意保存相关证据及细节，导致司法机关无法认定委托人“跳单”的事实。笔者综合相关司法判例及法律工作经验，撰写此文，供房地产中介公司及经纪人参考使用。
鉴于房产中介是房屋买卖双方的桥梁，中介关系的建立意味着房屋买卖双方都需要与房产中介签订中介合同，接受中介合同条款的约束。因房屋买卖双方的需求不同，房产中介为买卖双方提供的中介服务也不同：（1）书面介绍与交易相关的售房政策、法律、税费标准；（2）核查拟购房屋权属、出租情况及委托人对房屋的处分权利；（4）向买方提供影响房屋交易的重要信息（如学区范围、周围是否有影响居住的不利环境等）；（5）促成房屋买卖，并协助《存量房买卖合同》网上签约等；（1）书面介绍与交易相关的售房政策、法律、税费标准；（3）促成房屋买卖，并协助上网签订《存量房买卖合同》；2.委托人利用中介人提供的交易信息、交易机会或者媒介服务
委托人与房产中介建立后，就获取了交易房屋的坐落、户型、朝向、采光等信息，同时也获知到对方的联系方式等关键信息，委托人需要利用通过房产中介所获取的前述信息。目前我国多数城市中，房地产中介公司的委托人仍为房产交易双方，仍为双边代理。对卖方而言，委托房产中介公司出售房屋，需要签订委托售房协议或者中介服务合同（卖方委托），以便于房产中介公司发布房源信息。根据笔者相关司法实践及案例查询发现，在“跳单”的案件中，法官更为关注卖方是否为独家委托房产中介发布房源信息，买方能否通过除本次带看房屋的中介之外的途径查询获取到该房源信息。自2019年11月起，西安市住房和城乡建设局要求各房地产经纪机构受托核验、发布二手房房源信息的，必须通过“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”进行房源核验，与委托人签订《房屋居间合同（卖方）》，完善房源发布信息，发布房源并获取房源核验唯一编码。具体的房源信息发布在西安市住房和城乡建设局官网中“西安市二手房交易服务平台”上（见下图）。很多购房者似乎都不知晓这个西安市二手房源的官方发布渠道，于购房者而言，他们更加熟悉“某壳找房”“安某客”等房产中介公司开发的APP。西安市住建部门要求房源挂牌的初衷就是为了让购房者真实了解房产户型、面积等基本信息之外，还能更加清楚了解该房产是否存在抵押、查封等权利负担。同时在房源挂牌阶段，允许卖方委托不同的房产中介出售房屋，待二手房成交后，能通过买卖合同网签备案的经纪端确定该笔交易由哪家房产中介促成签约。但是由于多数房地产中介公司有自行开发的房源系统，VR看房及房源共享等市场问题，导致房产中介公司要求经纪人在交易双方确定成交后才开始进行房源挂牌，如此“房源挂牌”就在实际操作中丧失了初衷，且房产中介公司目前推行房源共享，所有看到房源信息的房产中介都可以带看，将房源信息推送给买方，因此在目前西安市二手房交易环境中发生跳单，除卖方与房产中介公司签订独家授权委托协议之外，房地产中介公司很难证明其向买方介绍的房屋为其独立开发、享有的房源信息。但在中介关系建立的环节，房产中介公司应当注意在提供中介服务之初，就与买卖双方分别签订中介合同，明确约定为买卖双方提供不同的中介服务，约定买卖双方支付佣金的数额及支付时间。同时应充分利用西安市住建官方房源发布渠道，为提供中介服务留存房源发布的书面证据。通过案件代理，律师发现房产中介行业的一个普遍现象：中介公司的经纪人带看房源时通常通过微信、电话方式和客户约好看房时间，房源带看结束后也没有相应的留痕、确认工作。一旦发生客户拒绝、延期支付中介佣金的违约情形，中介公司往往对带看房源工作难以举证。个别中介公司会将带看情况录入到自有的工作系统中，但是没有备注客户的真实姓名及联系方式，工作系统的内容也无法直接证明带看工作。鉴于以上原因，律师对房源带看工作的证据留存提出如下建议：（1）中介公司应当制作统一的房源带看记录表，其中应记载带看时间，带看房源坐落、房号、带看人、客户姓名，每次带看时由相应负责接待的经纪人如实记录。（2）每次带看过程应当拍摄带有时间水印的照片，带看结束后应由客户签字确认。（3）中介公司应当建立每月/季度带看工作核查制度，由相关经纪人梳理带看记录、带看照片等并建立相应文件夹，形成电子资料、电子数据，与客户签订的居间服务合同一并保存5年以上。有很多中介公司向律师抱怨：“这个行业就这样，没办法做到，有些客户嫌麻烦，不愿意签字确认，这个市场就是这样，我们也万般无奈。”其实每一个行业、每一个市场的良性运行需要每一位行业参与者共同倡导，共同营造，如果中介公司提升存量房成交量的同时却以牺牲行业的专业化与规范化为代价，那么在存量房交易量日益增加的今天，中介“跳单”纠纷大量涌现，于中介公司而言，所牺牲的往往是自己的利益，在面对纠纷时回想起提供居间服务时的草草了事，但却为时已晚，望洋兴叹。中介公司如果成为打破行业规范的始作俑者，又有何缘由将“市场如是”之责归于客户呢？根据西安市二手房交易习惯，房产中介的佣金多数由买方支付，带领、协助买方现场查看房屋也是中介公司为买方提供重要的中介服务。如前所述，房产中介公司应在中介关系建立之初就与买方签订中介合同，但是在实践中房产中介公司仅与买方签订一份简单的看房协议，看房协议中经常约定禁止买方跳单，但在司法实践中该约定经常被认定为格式条款，因此房产中介应当注意以下事项：（1）签订看房协议时，在协议中以加粗、斜体等方式向买方提示、说明禁止跳单的条款约定。（2）避免将中介人通过中介服务促成交易的主要合同义务弱化成带领客户看房这一轻而易举的附随义务，带看房屋仅为中介服务当中的一项内容，一个环节，而不是房产中介为买方提供服务的全部内容，对买方提供的其他中介服务应当尽量以书面告知、磋商谈判等方式固定证据，以便在买方“跳单”时能够综合举证中介公司所提供的全部中介服务。即使在看房协议被认定为格式合同或禁止“跳单”约定被认定为格式条款无效时，才能够主张因相关的中介服务所产生的合理费用，最大程度弥补损失。“人而无信，不知其可也”，诚实信用原则是民法基石，无论对于房产中介公司还是房屋买卖双方，契约精神应当是中介关系中始终贯穿的行为准则，当然房产中介相较于买卖双方而言，应当提供更为专业、精准、规范的中介服务，才能让买卖双方心甘情愿为中介服务买单，减少“跳单”行为产生。
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